Køb, salg og fraflytningOpdateret 5. november 2026Af Kim Tetzlaff

Maksimalpris

Også kaldet: maksimal pris, lovlig maksimalpris, prisloft på andelsbolig

Gælder forAndelsboligforening

Kort svar

Maksimalprisen er den højeste pris, en andelsbolig lovligt må sælges for efter andelsboliglovens § 5. Den består af andelens værdi i foreningens formue, beregnet med andelskronen, plus værdien af forbedringer i boligen og eventuelt særligt tilpasset inventar - med tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden. Andelen må gerne sælges billigere, men ikke dyrere.

Maksimalprisen er en af de vigtigste forskelle på en andelsbolig og en ejerbolig. I en ejerforening sælges lejligheden til den pris, markedet vil betale. I en andelsboligforening sætter loven et loft: prisen må ikke overstige det, som andelens værdi, forbedringerne og vedligeholdelsesstanden “med rimelighed kan betinge” (§ 5, stk. 1).

Hvad består maksimalprisen af?

1. Andelens værdi i foreningens formue. Den beregnes ud fra andelskronen, som generalforsamlingen godkender med årsregnskabet. Ejendommen kan værdiansættes efter anskaffelsesprisen, en valuarvurdering (højst 42 måneder gammel), den senest ansatte offentlige ejendomsværdi eller den samme værdi reguleret med nettoprisindekset (§ 5, stk. 2, litra a-d, som ændret ved lov nr. 330/2024). Foreninger med en gyldig valuarvurdering pr. 1. juli 2020 kan efter overgangsregler have fastholdt den værdi - spørg jeres administrator, hvis I er i tvivl.

2. Forbedringer i boligen. Fx et nyt køkken eller bad. De ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage (§ 5, stk. 13). Ministeriets vejledning peger på ABF’s forbedringskatalog, medmindre foreningen selv har valgt en afskrivningsmetode. Forbedringerne skal kunne dokumenteres.

3. Vedligeholdelsesstanden. Er boligen i ekstraordinært dårlig stand, skal der som udgangspunkt ske fradrag - typisk svarende til udbedringen. Tillæg for usædvanligt god stand er muligt, men ifølge vejledningen er retstilstanden ikke afklaret.

4. Særligt tilpasset inventar. Inventar, der er tilpasset eller installeret i boligen, fx indbyggede hvidevarer eller faste tæpper, kan sælger kræve betaling for - dog højst hvad det med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 14).

Eksempel

En andel har et oprindeligt indskud på 100.000 kr., og andelskronen er 2,00. Andelsværdien er 200.000 kr. Sælger har for fem år siden lagt et køkken til 80.000 kr. Afskriver foreningen fx køkkener over 10 år, er forbedringen nu 40.000 kr. værd. Den indbyggede opvaskemaskine sættes til 3.000 kr. Til gengæld har badeværelset en mangel, som vurderes til at koste 10.000 kr. at udbedre. Maksimalprisen bliver 200.000 + 40.000 + 3.000 - 10.000 = 233.000 kr. Afskrivningsperioden er kun et eksempel - jeres forening kan have andre satser.

Hvad betyder det ved salg?

Ved en overdragelse skal bestyrelsen godkende både køber og aftalen og kan kræve prisen nedsat (§ 6, stk. 6). Købesummen betales til foreningen, som trækker sine tilgodehavender hos sælger fra og udbetaler resten (§ 6, stk. 10). Sælger må ikke betinge handlen af, at køber også køber løsøre, og det kan ikke aftales, at køber skal betale sælgers omkostninger ved overdragelsen (§ 5, stk. 15). Salg over maksimalprisen kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder (§ 15, stk. 3).

I haveforeninger under Kolonihaveforbundet findes en lignende tankegang, men den bygger på forbundets vurderingsregler, ikke på andelsboligloven - se haveforening.

Typiske faldgruber

Forbedringer uden dokumentation. Uden kvitteringer kan det være svært at få dem godkendt i prisen.
“Penge under bordet” for møbler eller gardiner. Betaling ud over, hvad tingene med rimelighed kan betinge, kan være en ulovlig overpris.
At tro, at maksimalprisen er garanteret. Den er et loft, ikke en salgspris.

Ofte stillede spørgsmål

Kan sælger kræve, at jeg køber møblerne med?+

Nej. Efter § 5, stk. 14 må overdragelsen ikke gøres betinget af, at køber indgår en anden aftale - undtagen køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i boligen, fx indbyggede hvidevarer. Løsøre som møbler og fritstående hvidevarer kan købes frivilligt, men vederlaget må ikke overstige, hvad tingene med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 14).

Hvem kontrollerer, at prisen ikke er for høj?+

Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og kan kræve prisen nedsat og en overpris betalt tilbage (§ 6, stk. 6). I praksis er det ofte foreningens administrator, der gennemgår prisen og forbedringerne for bestyrelsen.

Hvad hvis jeg opdager, at jeg har betalt for meget?+

Efter § 16, stk. 3 kan køber kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt. Ifølge ministeriets vejledning er der ikke et væsentlighedskrav - ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris - og kravet forældes efter forældelsesloven for handler efter 1. juli 2018. Søg rådgivning, hvis du står i den situation.

Er maksimalprisen det samme som markedsprisen?+

Nej. Maksimalprisen er et lovbestemt loft. Er der få købere, kan andele i praksis blive solgt under maksimalprisen. Er der mange, må prisen stadig ikke overstige den.

Vil I samle foreningens drift, dokumenter og kommunikation ét sted?

NaboPortalen er bygget til foreningens hverdag - sager, årshjul, arbejdsgrupper, booking og beskeder i ét system. Book en gennemgang og se det med jeres egne opgaver.

Book en gennemgang Se demo