Andelskronen er det tal, der bestemmer, hvad en andelsbolig højst må koste. Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve lejligheden, men en andel af foreningens formue med ret til at bo i en bestemt bolig. Andelskronen omregner foreningens formue til en pris pr. krone indskud.
En andelskrone på 1,00 betyder, at andelen er værd det samme som det oprindelige indskud. En andelskrone på 4,00 betyder, at den er værd fire gange indskuddet. Til prisen for selve andelen kan sælgeren lægge værdien af forbedringer i boligen og løsøre, som køberen overtager.
Sådan beregnes andelskronen
Beregningen tager udgangspunkt i foreningens balance ved regnskabsårets afslutning og laves typisk af revisor eller administrator sammen med årsregnskabet:
- Ejendommens værdi efter en af de fire metoder i andelsboligloven § 5, stk. 2 (se nedenfor). Forbedringer på ejendommen efter købet eller vurderingen kan lægges til (§ 5, stk. 4).
- Plus foreningens øvrige aktiver, fx penge i banken og tilgodehavender.
- Minus gælden. Bruger foreningen anskaffelsesprisen, trækkes lånene fra med restgælden. Bruger den en af de andre metoder, trækkes de fra med kursværdien (§ 5, stk. 5).
- Minus de henlæggelser, generalforsamlingen har besluttet ikke skal indgå i andelsværdien.
- Del resultatet med de samlede indskud. Det giver andelskronen.
Nettoformuen fordeles efter boligernes fordelingstal, står der i ministeriets vejledning om prisfastsættelse. I de fleste foreninger er indskuddet fastsat efter fordelingstallet, fx et fast beløb pr. kvadratmeter, og så svarer det til at gange andelskronen med boligens indskud (ABF’s standardvedtægter § 4).
Regneeksempel
En andelsboligforening med 40 lejligheder har brugt en valuarvurdering. Tallene ved årets udgang er (eksempel):
| Post | Beløb |
|---|---|
| Ejendommens værdi efter valuarvurdering | 64.000.000 kr. |
| Penge i banken og andre aktiver | 1.800.000 kr. |
| Realkreditlån, kursværdi | -32.500.000 kr. |
| Anden gæld | -300.000 kr. |
| Henlæggelser, der ikke må indgå | -1.000.000 kr. |
| Til fordeling | 32.000.000 kr. |
| Samlede indskud | 4.000.000 kr. |
| Andelskrone | 32.000.000 ÷ 4.000.000 = 8,00 |
En lejlighed med et indskud på 120.000 kr. har derfor en andelsværdi på 120.000 × 8,00 = 960.000 kr. Har sælgeren lavet et nyt køkken, der efter afskrivning er godkendt til 60.000 kr., bliver den højeste pris 1.020.000 kr.
Har foreningen fastforrentede lån, falder deres kursværdi, når renten stiger, og så stiger andelskronen. Falder renten, sker det modsatte. Derfor kan andelskronen ændre sig fra år til år, selvom ejendommen ikke ændrer sig.
De fire måder at værdiansætte ejendommen
Siden 15. april 2024 kan foreningen vælge mellem fire metoder (andelsboligloven § 5, stk. 2, som ændret ved lov nr. 330 af 2024):
a) Anskaffelsesprisen. Det, foreningen gav for ejendommen, plus senere forbedringer. Giver typisk den laveste og mest stabile værdi. En forening, der er stiftet ved køb af en udlejningsejendom, skal bruge denne metode de første 2 år.
b) Valuarvurdering. Ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, vurderet af en valuar med indsigt i udlejningsejendomme. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (før 2024: 18 måneder). Det svarer til tre ordinære generalforsamlinger. Falder ejendommens værdi væsentligt i perioden, kan vurderingen dog ikke længere bruges.
c) Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. For de fleste andelsboligforeninger er det vurderingen fra 2012, fordi deres ejendomme ikke får en ny ejendomsværdi i det nye vurderingssystem. Ejendomme opført efter 1. oktober 2020 har slet ingen ejendomsværdi og kan derfor ikke bruge metode c eller d.
d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset. Ejendomsværdien fra metode c reguleret med Danmarks Statistiks nettoprisindeks frem til oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår. Det er den nye metode fra 2024, så værdien ikke udhules af inflationen.
Foreningen må ikke bruge andre metoder, heller ikke selvom de er korrekte efter årsregnskabsloven, skriver ministeriet i vejledningen.
Fastfrysning af en gammel vurdering
Foreninger, der havde en gyldig valuarvurdering eller offentlig vurdering fra før 1. juli 2020, kan blive ved med at bruge den værdi uden tidsbegrænsning (§ 5, stk. 3). Retten falder væk for altid, hvis foreningen én gang vælger at bruge en nyere vurdering. Bruger foreningen en fastholdt vurdering, skal det stå i en note til årsregnskabet.
Typiske faldgruber
- En høj andelskrone er ikke det samme som en sund forening. Den kan hvile på en høj valuarvurdering eller lave renter og falde igen. Kig også på gælden, lånetyperne, henlæggelserne og vurderingsmetoden.
- Andelskronen sammenlignes på tværs. Andelskronen afhænger af, hvad indskuddene var ved stiftelsen. En andelskrone på 8 i én forening og 3 i en anden siger intet om, hvilken bolig der er dyrest.
- Fastfrysningen smides væk ved et uheld. En forening med en fastholdt vurdering, der “bare lige” bruger en ny vurdering ét år, kan ikke gå tilbage.
- Værdien sættes ikke ned i tide. Falder formuen væsentligt mellem to generalforsamlinger, skal prisen ned, før den næste andel sælges (ABF’s standardvedtægter § 14).
Sådan hjælper NaboPortalen
NaboPortalen er ikke et regnskabsprogram, og andelskronen beregnes af revisor eller administrator. Men grundlaget bag den, dvs. årsregnskabet, valuarvurderingen og generalforsamlingens beslutning, kan ligge i dokumentarkivet med adgangsstyring og søgning. Så kan bestyrelsen hurtigt finde det, når en køber, en bank eller en ejendomsmægler spørger. Skal en andelshaver sælge, kan I bruge vores skabelon til en forbedrings- og løsøreliste, og som køber kan du bruge tjeklisten ved boligkøb.