AlmenBolig+ er en boligform, hvor beboerdemokratiet er usædvanligt konkret: beboerne bestemmer ikke kun over driften - de står selv for en stor del af den. Konceptet blev udviklet af KAB sammen med partnere og godkendt af Socialministeriet som forsøg i 2007 med op til 2.000 boliger. Ifølge SBi’s evaluering byggede KAB-administrerede organisationer ca. 1.000 boliger fra København via omegnskommunerne til Køge og Roskilde, og 3B, Domea og Østjysk Bolig byggede afdelinger i København, Herlev og Mårslet ved Aarhus. KAB angiver i dag 16 afdelinger. Byggeriet er industrielt og præfabrikeret med lavt energiforbrug, og beboerne indretter ifølge SBi selv en del af boligen, fx med skillevægge.
Selvforvaltningen - det definerende træk
Det var en central betingelse i forsøget, at beboerne i al væsentlighed selv varetager afdelingens drift. Der er typisk hverken vicevært eller ejendomskontor. Renhold, grønne områder, snerydning, løbende vedligeholdelse og fælles arbejdsdage ligger hos beboerne, organiseret i arbejdsgrupper med koordinatorer - i nogle afdelinger kaldet TEK-grupper - og ofte med opgaver, der går på skift i turnus.
Boligorganisationen står for det administrative som årsregnskab, budgetforslag og genudlejning og vejleder fx via budgettet og markvandringer. I praksis kan afdelingen også selv drive de større vedligeholdelsesopgaver: bestyrelsen indhenter tilbud, vælger håndværkere og følger arbejdet, mens boligorganisationen vejleder fra sidelinjen. Hvordan opgaverne er fordelt, kan variere fra afdeling til afdeling.
Hvad den enkelte husstand forpligter sig til, står i den særlige lejekontrakt og eventuelle tillæg i den enkelte afdeling. SBi’s evaluering fandt, at afdelingerne manglede klare retningslinjer for, hvad der sker, når en husstand ikke deltager. Blandt dem, der svarede på evalueringens spørgeskema, deltog 98 % i de fælles arbejdsdage - men evalueringen understreger selv, at det næppe afspejler beboerne som helhed, fordi de mest aktive er mest tilbøjelige til at svare.
Økonomi og jura
Huslejen lå ifølge SBi i gennemsnit ca. 22 % under tilsvarende nye almene boliger i Hovedstadsområdet (18-27 % i fem afdelinger, 2013-tal). Målet var op til 30 %. Evalueringen nævner selv usikkerheder i sammenligningen, og besparelsen kan hænge sammen med flere forhold, fx byggeriet, henlæggelser og den sparede drift.
Juridisk er AlmenBolig+ almene familieboliger, men med særregler. Forsøget blev godkendt med hjemmel i almenboliglovens § 144, som giver mulighed for at fravige de almindelige regler, og lejekontrakten er en anden end den normale almene lejekontrakt. Den indeholder særlige vilkår - fx om beboernes pligt til at deltage i driften og om istandsættelse ved fraflytning - og derfor gælder der andre regler for beboerne end i en almindelig almen bolig. Præcis hvilke, står i din egen kontrakt og eventuelle tillæg, og de kan variere mellem afdelinger. Afdelingsmøde, afdelingsbestyrelse og husorden fungerer efter de almene regler.
Typiske faldgruber
Udefra kan det være let at behandle en AlmenBolig+-afdeling som en klassisk almen afdeling med ejendomsfunktionærer - men meget af det, der andre steder løses af ejendomskontoret, skal her organiseres af beboerne selv. Internt kan driften blive personafhængig: uden systematik omkring arbejdsgrupper, overdragelse og historik kan den komme til at hvile på få personer, og viden kan forsvinde, når koordinatorer flytter. Og for nye beboere: egenindsatsen er en reel forpligtelse, ikke et tilbud.
Sådan hjælper NaboPortalen
NaboPortalen er bygget af en, der selv har siddet i bestyrelsen og været TEK-koordinator i en AlmenBolig+-afdeling i mange år, og systemet er formet efter netop denne driftsform: fejlmeldinger til TEK-gruppen, grupper med turnus, årshjul med påmindelser og historik, der følger med, når grupperne skifter. Læs mere om systemet til AlmenBolig+.