Den almene sektor er Danmarks store non-profit boligform: 598.000 boliger, næsten hver femte bolig i landet. Konstruktionen har to lag, som er vigtige at holde adskilt: boligorganisationen (fx et alment boligselskab administreret af KAB, DAB eller egen administration) ejer og administrerer - og afdelingerne er de enkelte bebyggelser. Hver afdeling er efter loven økonomisk uafhængig af de andre og af organisationen: den har sit eget budget, sin egen husleje og hæfter som udgangspunkt kun for sig selv.
Balanceleje og venteliste
Huslejen er ikke markedsbestemt, men omkostningsbestemt: den skal balancere med afdelingens udgifter - drift, lån og henlæggelser - hverken mere eller mindre. Budgettet (og dermed lejen) godkendes af beboerne selv på afdelingsmødet.
Adgangen går gennem ventelisten: alle kan skrives op fra det fyldte 15. år mod gebyr, og boligerne udlejes efter anciennitet - med oprykningsfortrin for interne beboere til hver anden ledig bolig og eventuel fleksibel udlejning aftalt med kommunen. Dertil kommer den kommunale anvisning: kommunen kan disponere over op til hver fjerde ledige familiebolig til borgere med akut boligbehov.
Sektorens økonomiske rygrad er Landsbyggefonden - en selvejende fond finansieret af afdelingernes egne indbetalinger (ikke af skatten), som støtter renoveringer og boligsociale indsatser.
Beboerdemokratiet - og AlmenBolig+
Beboernes medbestemmelse er lovfæstet: afdelingsmødet er afdelingens øverste myndighed (det almene modstykke til en generalforsamling) - det godkender budget, vælger afdelingsbestyrelse og fastsætter husordenen. Driften ligger som udgangspunkt hos organisationens ansatte ejendomsfunktionærer.
Undtagelsen er AlmenBolig+: en særlig type almene boliger uden vicevært og ejendomskontor, hvor beboerne selv står for den daglige drift gennem arbejdsgrupper - mod en markant lavere husleje. Juridisk er de almindelige almene boliger; forskellen ligger i konceptet og lejekontraktens vilkår.
Typiske faldgruber
Den sproglige: “boligforening” bruges i daglig tale om både almene boligorganisationer og andelsboligforeninger - juridisk er de vidt forskellige (leje efter venteliste vs. køb af andel). Den praktiske: at glemme ajourføringsgebyret og miste sin anciennitet på ventelisten. Og den økonomiske: at tro huslejen er ens på tværs af en organisation - afdelingens selvstændige økonomi betyder, at nabobebyggelsen kan være både billigere og dyrere.